Những bài trước trong loạt bài giới những kiến thức, khái niệm căn bản trong lĩnh vực BĐS đã giới thiệu về khung pháp lý của thị trường – “luật chơi” của thị trường. Trong phần tiếp theo này chúng ta sẽ nhìn thị trường từ một góc độ cung cầu.
Bất động sản (BĐS) là một hàng hóa đặc biệt. Trước hết là vì BĐS có giá trị lớn, chiếm đến một nửa tổng tài sản kinh tế trên toàn cầu, nên ảnh hưởng rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế của một quốc gia. Do đó, thị trường này bị nhà nước quản lý rất chặt. Dù vậy, BĐS vẫn là hàng hóa trên thị trường BĐS và vẫn bị quy luật cung cầu chi phối. (Lưu ý: BĐS ở đây được hiểu là đồng nghĩa với quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất).
Cung – cầu bất động sản
Nhắc lại một chút về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” (Wikipedia). Trong đó, cung là chỉ nguồn cung hàng hóa với mức giá sẵn lòng bán (hay mức giá mà người bán muốn bán hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có nhu cầu muốn mua hàng hóa với một mức giá sẵn lòng chi trả (hay mức giá mà người mua sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).
Cung cầu bất động sản: bài học cho doanh nghiệp
Nói một cách đơn giản, thị trường BĐS có quy mô rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán. Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn bán nó với những mức giá khác nhau, và cũng có nhiều người sẵn sàng mua với những mức giá khác nhau. Điều đó tạo nên đường cung và đường cầu. Mỗi một mức giá được hình thành theo quy luật thị trường sẽ có cùng lượng người mua và người bán.
Tại mức giá cao thì lượng người muốn bán sẽ nhiều hơn lượng người muốn mua, tức là cung lớn hơn cầu. Và ngược lại đối với giá thấp hơn thì lượng người muốn mua sẽ nhiều hơn người muốn bán. Mức giá mà có số người mua bằng số người bán gọi là mức giá cân bằng.
Đường cung – cầu của những phân khúc BĐS khác nhau là khác nhau. Vì nhu cầu đối với mỗi loại hình BĐS thì không giống nhau. Có người chỉ cần có chỗ ở đảm bảo nhu cầu thiết yếu, có người lại cần những tiện ích hàng đầu. Có người lại còn có cả nhu cầu khẳng định giá trị cá nhân thông qua căn nhà của họ. Có người chỉ có thể trả 500 – 700 triệu cho một căn nhà, cũng có người có thể chi nhiều tỷ đồng.
Những đặc điểm của cung BĐS:
- Cung BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Cụ thể là các dự án nhà ở phải được nhà nước phê duyệt thông qua. Mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng và muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải có phê duyệt của nhà nước và phải đóng phí (tham khảo thêm về hệ số K khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại đây).
- Cung đất đai cho mỗi mục đích sử dụng đều là có giới hạn và chịu sự quản lý chặt của nhà nước: diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được quy định rõ ràng bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước. Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì BĐS dễ bị thiếu nguồn cung.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm:
- Tăng trưởng kinh tế làm nhu cầu về nhà ở tăng lên.
- Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc.
- Thay đổi về việc làm, thu nhập, thay đổi công nghệ xây dựng dẫn đến giá rẻ làm cầu nhà ở tăng.
- Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà nước.
Cung – cầu BĐS tại Việt Nam
Cung cầu bất động sản: bài học cho doanh nghiệp
Có thể hình dung thị trường BĐS nước ta một cách đơn giản như hình trên. Tại đó mức giá cao hơn mức giá cân bằng nên có một lượng lớn BĐS không bán được, và rất ít người mua. Khoảng đỏ thể hiện sự mất cân bằng giữa cung và cầu.
Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS luôn luôn lớn và còn tiếp tục tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở nước ta, đặc biệt là tại những thành phố lớn vẫn còn thấp. Dân số trẻ và tiếp tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ nhập cư vào các thành phố lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu lớn và còn tiếp tục gia tăng của thị trường BĐS nước ta trong lĩnh vực nhà ở. (Nếu bạn đọc muốn tìm hiểu rõ hơn về nhu cầu nhà ở, vui lòng xem phân tích chi tiết tại đây).
Nhưng không thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá BĐS hiện tại là phù hợp vì nhu cầu BĐS quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội (như một số người vẫn hay nói).Vì chúng ta cần phải xem xét cụ thể khả năng chi trả, nhu cầu cho từng phân khúc chứ không thể nói một cách chung chung. Như trong một phân tích trước đó (đã dẫn link phía trên) thì hiện tại, điểm nổi bật nhất đối với cung BĐS tại Việt Nam là sự mất cân đối trong cơ cấu.
Việt Nam có mức thu nhập bình quân đầu người xấp xỉ 1300 USD, tại TP.HCM chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ bình dân – dành cho người có thu nhập trung bình và nguồn cung căn hộ cho thuê phải chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều giai đoạn phát triển nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm méo mó thị trường nghiêm trọng.
Một thực tế là những dự án chậm tiến độ, không thể tiếp tục triển khai hoặc hoàn thành nhưng không tìm được người mua hiện tại đa phần là những dự án ở phân khúc cao cấp. Những dự án có mức giá vừa phải thì dù có khó khăn hơn nhiều so với trước nhưng vẫn bán được hàng. Điều này cũng lý giải vì sao một số doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục thành công trong bối cảnh u ám chung. Không chỉ trên phân khúc bình dân giá thấp mà ngay cả ở phân khúc cao cấp vẫn có những dự án và nhà đầu tư thành công, vì họ thật sự khác biệt và đáp ứng được nhu cầu của khách hàng dù cầu cho phân khúc này là không nhiều.
Còn căn hộ cho thuê thì có thể nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và rủi ro cao của hình thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình BĐS cho thuê được sự hỗ trợ của nhà nước để phát triển cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không thu hút được nhà đầu tư tư nhân.
Như vậy, nhìn từ khía cạnh thị trường thì nhân tố quyết định sự phát triển của thị trường BĐS là sự phù hợp giữa cung và cầu BĐS. Chắc chắn là các công ty bất động sản cũng đã biết đến điều này nhưng do quá trình thực hiện dự án họ không phân tích một cách cẩn trọng dẫn đến tình trạng bất động sản tồn kho như hiện nay. Một thời “tay không bắt giặc”, đua vào bất động sản kỳ vọng lợi nhuận cao, làm giàu nhanh chóng đã qua. Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản phải nhìn lại chính mình và Nhà nước cũng phải có những đánh giá nghiêm túc về thị trường này. Nhiều áp lực đã buộc Chính phủ phải hỗ trợ, cứu bất động sản … nhưng lại không có những cơ sở khoa học thuyết phục thì không thể giải quyết được bài toán cho thị trường.
Bài hài lòng bài viết này chứ?
0/5 (0 lượt bình chọn)
TIN LIÊN QUAN
Đất vườn nghỉ dưỡng Định Quán “khớp lệnh” với ngôi nhà thứ 2
Bài viết có gì đất vườn nghỉ dưỡng định Quán “Của để dành” nhân đôi tài sản ở định Quán có bán bình yên hãy mua về một ít…. Dự báo về hướng đi trong tương lai “Đời đổi thay khi chúng ta thay đổi” – Khách hàng mới, sản...
Hồ Trị An: Một tấm gương khổng lồ của Định Quán
Bài viết có gì Hồ Trị An nơi thượng nguồn Cát Tiên được ví như tính cách của cô sơn nữ, được xem như người đàn bà phụ tình cho đến là một người mẹ hiền hòa, đắm thắm Hồ Trị An vùng đất địa linh nhân kiệt Tọa độ...
Đồng Nai: Tỉnh có 5 tuyến Cao tốc đi qua (Cung đường QL20 trở nên đắc giá)
Bài viết có gì Quốc lộ 20 là tuyến đường quốc lộ dài 264 km đi qua hai tỉnh đồng Nai và Lâm đồng đây có thể gọi là cung đường triệu độ trong tương lai gần Ngoài ra còn có các dự án mở rộng giao thông Chiều dài...
Farmstay Định Quán Đồng Nai: “Tấm vé nghỉ dưỡng mới lạ độc tôn”
Bài viết có gì Nên chăng có một tài sản Căn nhà thứ hai Farmstay định Quán đồng Nai? Mua sự bình yên với căn nhà thứ hai Farmstay định Quán đồng Nai giá bao nhiêu? Bến đỗ bình yên nơi đâu? Có bình yên nào hơn căn nhà thứ...
Bảng giá đất Định Quán Đồng Nai: @thông tin bất động sản 24h
Bài viết có gì Mời các bạn xem bảng giá đất định Quán đồng Nai chi tiết nhất Bảng giá đất ở tại nông thôn Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn Bảng giá đất sản xuất,...
Bảng giá đất Bàu Bàng Bình Dương: @thông tin bất động sản 24h
Bài viết có gì Bảng giá đất Bàu Bàng được quy định theo UBND của tỉnh Giá đất Bàu Bàng Quy định khu vực đô thị Bảng Giá đất Bàu Bàng thực tế Gợi ý khu vực bán đất Bàu Bàng giá rẻ Với bảng giá của UBND tỉnh Bình...
TIN MỚI NHẤT
Shophouse Fiato City Nhơn Trạch tâm điểm của Quận 13
Bài viết có gì Shophouse Fiato City Nhơn Trạch đáp ứng mọi mua cầu mua sắm, trải nghiệm các tiện ích từ Thăng Long Home Vị trí tọa lạc của Shophouse Fiato City Nhơn Trạch có điều gì đặc biệt? Thông tin chi tiết Dự án Fiato City Nhơn Trạch...
TTL Mall Bàu Bàng Bình Dương [Thông tin chính thức từ chủ đầu tư]
Bài viết có gì TTL Mall Bàu Bàng Bình Dương đã có sổ từng nền chưa? Giá bán và phương thức thanh toán TTL Mall Bàu Bàng Bình Dương như thế nào? Tiện ích nội khu TTL Mall Bàu Bàng Bình Dương gồm những gì? điểm nổi trội của TTL...
Đẩy nhanh tiến độ dự án sân bay Long Thành
Tranh thủ thời tiết thuận lợi, nhiều gói thầu xây lắp tại dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) đang được đẩy nhanh tiến độ; một số gói thầu quan trọng cũng được chủ đầu tư “chốt” thời gian hoàn thành.Bố trí thi công 3 ca, 4 kíp Dự...
Fiato City Nhơn Trạch: “Biểu Tượng” của Thành Phố Nhơn Trạch
Bài viết có gì Dự án Fiato City Nhơn Trạch khi nào khởi công? đã có pháp lí hoàn chỉnh chưa? Vị trí Fiato City Nhơn Trạch tọa lạc ở đâu? Có thuận tiện di chuyển đến các vùng lân cận hay không? Liên kết vùng của Dự án Căn...
Hồ Phước Hòa Chơn Thành: Một thoáng nét quê 93
Bài viết có gì Chơn Thành nơi để đi để trở về đến với Hồ Phước Hòa Chơn Thành chốn hư ảo giữa đời thực đập Phước Hòa Chơn Thành nơi của những trái tim yêu thiên nhiên Hồ Phước Hòa Chơn Thành thiên đường của những tín đồ mê...